Ottenere un mutuo oggi potrebbe rivelarsi un’impresa davvero difficile. Con la stretta creditizia, le banche concedono ormai solo un finanziamento pari al 60% del valore dell’immobile (non più l’80% né, figuriamoci, il 100%). Per disincentivare le domande in un momento così complicato, inoltre, gli istituti di credito hanno aumentato gli spread, cioè il loro margine di guadagno, e hanno iniziato a richiedere sempre maggiori garanzie (ad esempio, le fideiussioni) anche a chi ha il posto fisso.
Eppure il contesto finanziario è vantaggioso per chi ha già un finanziamento in corso, grazie ai livelli minimi storici raggiunti dall’Euribor 1 mese (0,11%) e dall’Eurirs 20 anni (2,23%), riferimento rispettivamente per i tassi variabili e per quelli fissi (rilevazioni del 13 novembre 2012). Vediamo perché.
Quelli che hanno un mutuo a tasso variabile e sono tentati dal fisso
Se avete stipulato un mutuo a tasso variabile negli anni 2000 e comunque prima di luglio 2011, sappiate di essere tra quei fortunati che stanno approfittando del crollo dell’Euribor. Lo scorso luglio è anche una data spartiacque per lo spread: fino a quel momento era fermo a una media dell’1,5%, poi è balzato rapidamente al 3,5%. Euribor basso e spread bloccato a livelli ante-crisi garantiscono una quota interessi più ridotta e, quindi, una rata del mutuo più bassa.
In questo periodo alcune banche stanno consigliando ai questi mutuatari di passare al tasso fisso, per proteggersi da eventuali oscillazioni del mercato finanziario che porterebbero le rate a livelli insostenibili. Attenzione, perché la proposta non è così conveniente come appare: l’Euribor a 3 mesi è dato in continua discesa fino a marzo 2013 e non non dovrebbe risalire a livelli stabili fino al 2016. Inoltre, se la crisi – come molti analisti pensano – dovesse ancora protrarsi, i tassi resteranno contenuti. Ovvero: se avete un mutuo a tasso variabile, tenetevelo stretto.
Quelli che hanno un mutuo a tasso fisso e vogliono un variabile
Potrebbero tentare il salto, invece, i titolari di un mutuo a tasso fisso. Per passare al tasso variabile è necessario chiedere la rinegoziazione alla banca, senza spese aggiuntive e senza passare dal notaio. Può avvenire in due modi:
- modificando il tasso di interesse, da fisso a variabile;
- allungando la durata del finanziamento, per ridurre la rata (ma si alzeranno gli interessi).
Se la banca dovesse rifiutare la richiesta, potete sempre optare per la surroga, cioè per il trasferimento del mutuo presso un’altra banca. Questa mossa permette di rinegoziare le condizioni del finanziamento: tasso, durata e spread e, per legge, non vi sarà addebitata alcuna spesa per il passaggio.
Quando si parla di un mutuo la cautela non è mai troppa. Se volete passare dal tasso fisso al variabile ricordatevi anche che l’operazione potrebbe comportare un aumento dello spread. Il cambio sarà dunque davvero vantaggioso solo se, al netto dell’incremento dello spread, la rata avrà un importo finale minore di quello attuale.
