Il mercato immobiliare, proprio come il mercato finanziario, oscilla per sua natura. La storia ce lo dimostra: nel corso degli anni si sono succedute forti espansioni e brusche contrazioni – basti pensare al crollo del mercato immobiliare americano con lo scoppio della Grande Crisi del 2008, e la successiva ripresa (per rivedere le quotazioni pre crisi ci sono voluti diversi anni).
Il legame tra il mercato del credito ed il mercato immobiliare.
Un ruolo importante in queste fasi di saliscendi è giocato dal mercato del credito e dai diversi soggetti che vi si rivolgono quando decidono di costruire o acquistare una casa.
Le variazioni dei tassi d’interesse nel mercato del credito riescono infatti a influenzare – in positivo e in negativo – l’andamento del mercato immobiliare generando, in questo modo, andamenti ciclici.
Vediamo le fasi del ciclo.
Caduta dei tassi d’interesse
Un calo dei tassi d’interesse può spingere al rialzo il mercato immobiliare e quindi gonfiare i prezzi delle case in diversi modi:
- bassi tassi d’interesse incentivano alla realizzazione di progetti più rischiosi, dal momento che permettono alle imprese di avere accesso a più capitale per un periodo di tempo più lungo;
- chi vuole comprare una casa può decidere di approfittare dei tassi d’interesse più bassi – magari acquistandone una più costosa;
- chi ha acquistato una casa accendendo un mutuo in un momento di tassi d’interesse più bassi, si troverebbe ad avere del reddito disponibile maggiore da spendere in consumi.
Inoltre, con tassi d’interesse in calo e prezzi delle case in aumento, nuove imprese saranno indotte ad entrare sul mercato delle costruzioni. E allo stesso tempo, l’aspettativa di nuovi aumenti dei prezzi potrebbe spingere ulteriormente gli acquisti.
Naturalmente questo ciclo espansivo si sgonfia non appena i tassi d’interesse iniziano ad aumentare.
Cosa succede quando i tassi salgono?
- L’incremento dei tassi d’interesse, aumentando il costo del mutuo, comporta maggiori oneri per chi decide di acquistare casa. Questo potrebbe ridurre la domanda sul mercato immobiliare, la profittabilità delle imprese e, di conseguenza, gli investimenti nel settore. La caduta dei consumi e degli investimenti a sua volta avrebbe come effetto una diminuzione del prezzo di mercato.
- L’aumento dei tassi d’interesse, riducendo la profittabilità delle imprese, induce inoltre le banche a razionare il credito nei confronti delle imprese che investono nel settore immobiliare, in quanto cresce il rischio di non veder restituito il prestito erogato.
- Infine, l’aumento dei tassi d’interesse aumenta l’onere del debito per coloro che hanno contratto mutui a tasso variabile rispetto ai debitori a tasso fisso.
Ancora una volta il ciclo si autoalimenta. Gli acquirenti di nuove case riducono la domanda, orientando gli acquisti verso soluzioni meno costose o rinunciando ad acquistare immobili. La riduzione dei prezzi immobiliari comporta maggiori difficoltà nel reperire finanziamenti per avviare progetti di costruzione, spiazzando gli investimenti nel settore. Queste tendenze accelerano con l’aumentare dei tassi d’interesse. Finché il ciclo non riparte.
Il mercato immobiliare in Italia
Stando all’Osservatorio del Mercato Immobiliare, nel quarto trimestre del 2019 la tendenza espansiva del mercato residenziale italiano iniziata a fine 2014 segna un rallentamento: il tasso tendenziale resta positivo (+0,6%), ma sensibilmente inferiore a quello registrato nel trimestre precedente e il più basso degli ultimi 19 trimestri. in Italia nell’ultimo trimestre 2019 si è registrata una variazione del numero di transazioni normalizzate (NTN) dello 0,6% su anno, in calo rispetto al +4,9% registrato nel terzo trimestre.
Un po’ di numeri
Nello specifico, segnala il Monitor del Mercato Immobiliare, nel quarto trimestre del 2019 la percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è salita all’84,4% (da 78,7% nei tre mesi precedenti).Il 51,5% degli immobili intermediati ha una metratura compresa fra 80 e 140 mq, mentre per il 44,3% è inferiore agli 80 mq, in linea con quanto rilevato un anno fa; le abitazioni di minore dimensione prevalgono nelle aree urbane e nel Nord-Ovest e nel Centro Italia. La quasi totalità delle case vendute sono libere (98,4%), abitabili, ma parzialmente da ristrutturare (75,7%, contro 16,6% di quelle nuove o in ottimo stato). La classe energetica degli immobili è in genere bassa, e in lieve peggioramento rispetto a un anno fa.
Segnali di vivacità del mercato provengono anche dalle indicazioni sul numero di potenziali acquirenti, in crescita sul trimestre precedente secondo il 23,5% degli operatori (dal 15,3 della scorsa rilevazione), in diminuzione per il 19,4 %.
In definitiva, le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale nell’ultimo trimestre del 2019 segnavano un significativo miglioramento rispetto a tre mesi prima. E su un orizzonte di medio termine (due anni) le attese migliorano ulteriormente, con un saldo fra aspettative di miglioramento e peggioramento pari al 23,9%.
