Una scelta di cuore più che di testa
La casa ha un valore affettivo, prima ancora che economico-finanziario. A maggior ragione per noi italiani che, tradizionalmente, abbiamo la cultura dell’immobile di proprietà. Stando all’ultimo report “Gli immobili in Italia”, realizzato ogni due anni dall’Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia, ben il 75,2% delle famiglie italiane è infatti proprietario della casa in cui vive.
Del resto, l’acquisto di un immobile è percepito come un passo fondamentale nella creazione del proprio nucleo familiare: stando ai numeri del rapporto Casa Doxa 2019, si tratta di una priorità per il 90% dei cittadini. Un approccio che dunque va ben oltre l’idea di possedere un bene fisico di grande valore economico: la casa riveste più che altro un “valore esistenziale” ed è percepita come un luogo affettivo e di espressione di chi la abita.
Proprio alla luce di queste riflessioni, potrebbe essere fuorviante parlare di “investimento” in relazione all’acquisto della prima casa – ma anche della seconda, se la utilizziamo per esempio per le vacanze: in generale, l’acquisto di un immobile “da vivere” è infatti più una scelta di consumo che d’investimento. In altre parole, la si acquista prima di tutto per avere dei benefici intangibili: non sono le valutazioni sui possibili ritorni finanziari a pilotare la scelta.
Cosa sapere sull’investimento immobiliare
Il discorso cambia se parliamo di immobili messi “a reddito”, cioè acquistati per essere dati in affitto e ottenere così una rendita finanziaria. Qui sì che possiamo parlare di investimento immobiliare. Fatta questa doverosa premessa, la domanda non cambia: oggi come oggi ha senso investire nel mattone?
La risposta dipende da molti fattori: dove si decide di comprare la casa, quanto la si paga, quanto ci si indebita per acquistarla. E, soprattutto, quali sarebbero le alternative.
Sì perché, se si decide di acquistare un immobile in ottica di investimento, bisogna ragionare come se quell’immobile fosse un asset come un altro: un’azione, un’obbligazione, un fondo, un ETF, e via dicendo. E, a dispetto delle apparenze, il mattone non è la scelta più sicura.
Quali sono i rischi dell’investimento immobiliare
Stando ai dati riportati da Morningstar, in Italia, dal 1992 al 2017, la crescita annuale media dei prezzi immobiliari è stata del 2,6% annuo, contro il 3,2% annuale medio dei BOT, l’8,9% dei BTP a lungo termine e il 7,8% delle azioni. Tra l’altro il mercato immobiliare è piuttosto volatile – e recentemente le cose non sono andate benissimo: secondo gli ultimi dati ISTAT, tra il 2010 e il 2019 i prezzi delle abitazioni italiane sono crollati in media del 23,7%.
La tabella qui sotto mostra invece un confronto tra mercato immobiliare e mercato azionario. Da una parte abbiamo l’House Price Index (HPI), un indice calcolato da Eurostat che misura i cambiamenti del prezzo delle transazioni delle proprietà residenziali acquistate (nuove ed esistenti); dall’altra il Ftse Mib, il più significativo indice azionario della Borsa italiana.
I dati, che fanno riferimento al periodo 2014-2018, evidenziano come investendo in azioni il rendimento annuo sia stato mediamente superiore per chi ha investito in azioni, a fronte naturalmente di un rischio più elevato. Il fatto che l’indice di Sharpe risulti negativo nel caso dell’Hpi indica che chi ha investito in immobili ha guadagnato mediamente meno degli investimenti “free risk” (per l’Europa il riferimento è il Bund decennale tedesco).
Il confronto tra investimento immobiliare e azionario
| Rendimento Totale | Rendimento Annuale | Indice di Sharpe | Volatilità Annuale | |
|---|---|---|---|---|
| House Price Index | -0,04 | -0,01 | -0,08 | 0,04 |
| FTSE MIB | 0,05 | 0,01 | 0,05 | 0,41 |
Fonte: Elaborazione Verafinanza.com
Un altro fattore da considerare è la scarsa liquidità dell’investimento immobiliare – una casa non si vende in un giorno, al netto di rare eccezioni.
Certo, ultimamente ci sono stati timidi segnali di ripresa del mercato e quelli fatti fin qui sono ragionamenti che riguardano l’Italia nel suo complesso. Ci sono aree che vanno meglio e altre che vanno peggio: tipicamente nelle grandi città, come Roma e Milano, i prezzi tendono a essere decisamente più alti e a rimanere più stabili rispetto ad altre aree geografiche – e il mercato è molto più vivace.
Restano però altri aspetti da valutare: pensiamo per esempio ai costi di manutenzione o, ancor più rilevante, alla tassazione (se l’IMU è stata abolita sulla gran parte delle prime case, lo stesso non si può dire delle seconde case). Per investire bisogna calcolare bene tutte le spese di gestione e le tasse che andranno a decurtare il rendimento (IMU, cedolare secca, eccetera). C’è poi il tema della gestione degli inquilini – possibili periodi di “vuoto”, rischio di morosità e quant’altro.
Quanto conviene l’investimento immobiliare
I pareri degli esperti, citati da Il Sole 24 Ore, sono discordanti. Secondo Idealista, “anche considerando una decurtazione del 50% nel lungo periodo per tenere conto di tutte le spese e le tasse, il rendimento del mattone resta di gran lunga maggiore di quello dei titoli pubblici (i quali naturalmente incorporano un rischio molto più basso)”, mentre per Immobiliare.it “in questi anni i proprietari hanno capito che la spesa legata a questa formula è molto elevata e per questo si sta riducendo l’interesse verso questo tipo di investimento”.
Infine, c’è il tema della diversificazione che, come sappiamo, è la regola d’oro del buon investitore. Se si possiede già una prima casa, significa (ad eccezione dei patrimoni miliardari) che si è molto esposti al rischio legato al settore immobiliare. E dato che, come ripetiamo sempre, sarebbe meglio non mettere tutte le uova nello stesso paniere, forse avrebbe più senso investire i risparmi restanti in asset diversi.
Insomma, non è che l’investimento immobiliare sia di per sé sconsigliato, anzi: può essere una scelta redditizia, ma a certe condizioni. È infatti un’attività che richiede competenza, conoscenza del settore e delle specifiche località: in termini di offerta, domanda, prezzi, canoni e prospettive. E che ha senso solo a seguito di un’attenta valutazione di tutte le alternative disponibili.
1 – Successione, come funzionano le imposte sugli immobili
2 – Successione, come fare e a chi rivolgersi
3 – Investimenti formato famiglia: ecco i Tresoldi
4 – Il Fisco sulla casa, fonte: Agenzia delle Entrate
