C’era una volta il mediatore creditizio. Soggetto apprezzato dal sistema bancario, ma non troppo dalla clientela perché, in quanto professionista, sebbene a volte poco professionale, veniva percepito solo come un costo ulteriore nella già onerosa operazione di acquisto di immobili.
Figura nostalgica, quella del mediatore creditizio, assimilabile ad un moderno Robin Hood per le sue proclamate lotte contro il sistema bancario a tutela della clientela. Sempre tra l’incudine e martello, da una parte i clienti difesi e solitamente soddisfatti (se si esclude il momento del pagamento della commissione da sborsare), dall’altra le banche sornione per essersi ritrovata canalizzata la clientela da professionisti retribuiti a costi variabili o talvolta nemmeno retribuiti. La banche quindi potevano permettersi di inseguire budget sempre più ricchi, sicure delle loro ipoteche immobiliari spesso iscritte fino al 300% dell’importo di mutuo erogato, in un mondo, quello dell’immobiliare, che vedeva i valori delle case aumentare sempre più.
Fino a qualche anno fa le banche finanziavano ogni tipo di cliente, concedendo importi di mutuo decisamente superiori ai valori degli immobili acquistati. Erano gli anni degli “affari d’oro”. I prezzi non avevano fatto che salire, ma ciò nonostante, grazie ai mutui erogati dalla banche, i clienti riuscivano ad acquistare a prezzi stracciati. Immobili valutati € 300.000 da periti graditi al sistema bancario venivano acquistati a € 200.000. quindi perché non finanziare questi geniali affaristi sul valore di stima piuttosto che sul valore d’acquisto?
Improvvisamente, ma non inaspettatamente, nel 2006 il primo fulmine a ciel sereno arriva da Oltreoceano. Negli Stati Uniti i prezzi delle case subiscono una flessione. Poi esplode il bubbone dei mutui subprime, la crisi si espande a fine 2008 anche in Europa e imperversa per tutto il 2009. Il sistema crolla. La liquidità per il privato e, ancor più velocemente per l’impresa, svanisce. La cassintegrazione si diffonde, la difficoltà d’accesso al sistema bancario è al punto massimo.
Tutto portava a credere che le banche avrebbero sempre più avuto bisogno dei mediatori per interpretare la difficile situazione economica riflessa sulla loro potenziale clientela e che proprio nelle mani e nelle meningi di questo professionista avrebbero iniziato sempre più frequentemente a prendere forma i sogni degli Italiani. Il sogno di una casa. La realizzazione dell’appartamento in perfetto stile Ikea.
Invece accade l’imponderabile. La banca inizia a diffidare dei periti, dei mutui subprime, dei mediatori creditizi. Inizia ad etichettare come responsabili tutti i soggetti esterni al sistema.
I periti devono confluire in società che si assumono il rischio di valutazioni errate, ovviamente solo a rialzo, creando un’eccessiva stretta in tal senso.
I mediatori creditizi scompaiono o quasi, Banca d’Italia interviene a fine 2010 precisando alcune proibitive regole d’accesso alla professione e facendo praticamente piazza pulita del settore. Altri mediatori finiscono per confluire nel sistema bancario, come agenti, sposandone il metodo.
La metamorfosi ha finalmente inizio. Niente credito a chi ha bisogno di credito. Credito solo a chi offre garanzie. Fare banca è diventato un “affare serio”.
Il mutuo, come altri prodotti bancari, deve garantire all’istituto di credito una certa redditività, altrimenti dal punto di vista della banca non ha senso farlo. Non avrà mica uno scopo sociale?
Avendo eliminato, o quasi, dalla filiera la figura del mediatore, la banca può permettersi di aumentare notevolmente le spese di istruttoria (in alcuni casi pari a 1,5% dell’importo erogato), impone l’assicurazione incendio e scoppio proponendola come obbligatoria per legge e aumenta i costi di perizia perché “legati a società esterne specializzate”.
Come se non fosse sufficiente, al cliente spesso vengono addebitati anche costi mai sentiti prima, come una fee una tantum per l’uscita del procuratore destinato a stipulare l’atto notarile (più di € 100 per un paio di sigle e una firma), le spese di incasso rata applicate anche su propri conti correnti e le spese di gestione contratto.
Dopo tutti questi “servizi utili al cliente” non ci si può fermare, perciò ecco polizze assicurative, inesistenti prima della crisi dei mutui, come quelle a tutela della perdita impiego, del ricovero ospedaliero, dell’infortunio, della malattia o della morte. Polizze utili, per carità, ma vendute a scopo puramente redditizio: lo dimostra il fatto che le assicurazioni collegate al sistema retrocedono alla banca una commissione sui contratti, ed inoltre tali polizze sono da pagare a premio unico anticipato, al fine di incassare la provvigione piena.
Il gioco è fatto. La quota destinata al mediatore è finita in tasca alla banca.
In diversi casi i costi di banca comprensivi delle polizze assicurative accessorie arrivano al 7% del capitale erogato!
Con tali margini è possibile tornare a chiudere un occhio sulle valutazioni immobiliari, considerando principalmente la stima e non il prezzo d’acquisto.
Interiorizzato il problema dei subprime, niente cambia per le banche che continuano a fare affari. Fino alla prossima crisi dei mutui.
